דין עצמי

דין עצמי האם זה מותר ומה מותר לשוכר לעשות

עשיית דין עצמי – האם זה מותר ומה יכול השוכר לעשות?

האם משכיר נכס רשאי לנתק שוכר משירותי החשמל או המים? 

תופעה זו נקראת דין עצמי והיא מוכרת בעולם השכירות. במסגרתה, בעת מחלוקת בין המשכיר לשוכר, במקום לפנות לערכאות משפטיות, מנתק המשכיר את השוכר מתשתיות חיוניות כדי לגרום לו לפנות את הנכס.  האם דין עצמי הוא חוקי וכיצד יכול השוכר להתגונן מפני מצב זה? 

מה זה דין עצמי?

דין עצמי הוא שם כולל לפעולות שונות שנוקט בהן המשכיר כדי לגרום לשוכר להתפנות מהנכס שלו, לדוגמא ניתוק זרם החשמל, הגז או המים. כל אלו הם שירותים החיוניים לשוכר לשם מגוריו בדירה או לצורך קיום פעילות העסק ככל שזהו נכס מסחרי. משכיר נוקט בדין עצמי כאשר יש אי הסכמות בינו לבין השוכר, אז, במקום לפנות לבית המשפט אשר ישמע את טענות הצדדים ויכריע, הוא עושה דין לעצמו ונוקט בכל מיני פעולות נגד השוכר כדי לגרום לו לעזוב את הנכס.

משכירים רבים מניחים כי מתוקף זכות הקניין, הם רשאים לעשיית דין עצמי. אולם אלו הן פעולות אסורות אשר אף חושפות את המשכיר לתביעה נזיקית מצד השוכר. כאשר עסקינן בדירת מגורים, בוודאי תיגרם לשוכר אי נוחות גדולה עקב ניתוק החשמל או המים, אך כשמדובר על עסק, פעולות שכאלו מצד המשכיר יכולות לגרום לשוכר להפסדים כספיים עצומים ואף לקריסה כלכלית. כדי למנוע תרחיש שכזה, יש להגיש בקשה דחופה לצו מניעה, כפי שעשה משרד עורך דין רועי גולדשטיין במקרה בו טיפל לאחרונה, אותו נציג להלן. 

תניית דין עצמי בהסכם השכירות

טרם נסביר כיצד שוכר יכול להתמודד עם דין עצמי מצד המשכיר, חשוב להתייחס לתופעה נוספת בהקשר זה. מכיוון שבתי המשפט רואים לרוב בדין עצמי כהתנהלות אסורה וחסרת תום לב, ישנם משכירים הנוהגים להכניס בחוזה השכירות סעיף מפורש המתיר להם לבצע פעולות מסוימות היה והשוכר יפר את התחייבויותיו. הנחת המוצא של בעל הנכס היא שכאשר הדברים מעוגנים בחוזה השכירות הרי שעשיית דין עצמי בעת הצורך תהיה כשרה. 

בפועל, במרבית המקרים, אם סעיף זה יובא בפני בית המשפט,  הוא יחשב לחסר תוקף משפטי אף אם השוכר הסכים לו. על כן, הדרך החוקית היחידה לפנות שוכר מן הנכס, יהיו הפרותיו אשר יהיו, היא לפנות לערכאות משפטיות. קיומה של תניית דין עצמי בהסכם השכירות לא תפתור בהכרח את חובתו של המשכיר להסדיר את המחלוקת בינו לבין השוכר בדרך הישר ובוודאי לא תשלול מן השוכר את הזכות להגיש בקשה לצו מניעה, כמו גם להגיש נגד המשכיר תביעה נזיקית לפיצויים אם מעשיו של המשכיר גרמו לשוכר לנזקים. 

הגשת בקשה לצו מניעה

עשיית דין עצמי היא בד"כ אסורה, ולכן נתן החוק בידי השוכר כלים משפטיים להתגונן ממצב זה ובראשם הגשת בקשה למתן צו מניעה. כשמו כן הוא, זהו צו בית משפט המורה למשכיר או מי מטעמו להימנע מלנקוט בפעולות שתכנן לנקוט בהן. יהיה זה לנתק את אספקת החשמל מהנכס, את שירותי המים, הגז, להחליף את מפתחות הנכס וכיו"ב. 

כדי שסעד זה יהיה אפקטיבי, יש להגיש באופן מידי את הבקשה לבית המשפט ולכן, כאשר המשכיר מאיים שינקוט בפעולה זו, על השוכר לפנות ללא דיחוי לעו"ד. כפי שנראה להלן, בתיק בו ייצג משרד עורך הדין רועי גולדשטיין, בהליכים מסוג זה מהירות הטיפול המשפטי היא קריטית כדי למנוע את הנזקים האפשריים ממעשיו של המשכיר. 

מקרה בו טיפל משרדנו

משרדו של עורך הדין רועי גולדשטיין ייצג לאחרונה חנות חשמל גדולה ומוכרת באזור הקריות אשר פעלה בנכס אותו שכרה. בשל מחלוקת על גובה דמי השכירות, דרש המשכיר מלקוח המשרד, בעל החנות, לפנות את הנכס. 

כשזה סירב, הודיע המשכיר לשוכר על כוונתו לנתק את החנות מזרם החשמל וזאת במקום לפנות לערכאה משפטית ולהסדיר את המחלוקת שנוצרה בין הצדדים. מטבע הדברים, עסק למכירת מוצרי חשמל אינו יכול להמשיך לפעול ללא חיבור לחשמל. על כן ניתוק החשמל בנסיבות אלו משמעותו הייתה – קריסת העסק. 

משכך, משרד עורכי-דין גולדשטיין נדרש לפעול בזריזות והגיש בקשה דחופה לבית המשפט למתן צו מניעה אשר יאסור על המשכיר לנתק את החשמל בחנות. לאור הנימוקים שהציג, ביהמ"ש קיבל את הבקשה וכך נמנע אסון כלכלי כבד ומשמעותי עבור חנות החשמל (ת"א 69348-12-21). מקרה זה ממחיש את הדחיפות שבה יש לפעול במצבים אלו, בהם משכיר נוקט בפעולה שכזו כלפי שוכר, שהרי כל שעה ללא זרם חשמל בחנות עמוסה לעייפה בסחורה יקרה הייתה מביאה להפסד כלכלי עצום ולבסוף לקריסה טוטאלית.

זקוקים ליעוץ משפטי או סיוע בפינוי שוכר סורר או מחלוקות משפטיות עם המשכיר? משרד עו"ד גולדשטיין מתמחה בדיני נדל"ן. אנו ממליצים להיעזר בשירות מקצועי ובעורך דין מיומן שיעניק לכם את השירות הטוב ביותר והמקצועי ביותר לטיפול מהיר ומקצועי. מוזמנים ליצור קשר  עימנו או להתקשר 04-6440444, ונשמח לעמוד לרשותכם. 

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp