נטילת משכנתה לצורך רכישת דירה או בית היא ללא ספק מאורע משמח בחיי אדם ומשפחתו. למרבה הצער, ישנם לא מעט מקרים בהם נקלע הלווה לקשיים בהחזר המשכנתה, והבנק נאלץ לפתוח כנגדו בהליכי גביה דרך ההוצאה לפועל לטובת החזר ההלוואה, בדרך-כלל על ידי מימוש הנכס.

יחד עם זאת, גם לאחר שנפתח הליך גביה בהוצאה לפועל כנגד חייב שלא עמד בהתחייבויותיו, עדיין יש באפשרות האחרון, לעמוד על זכויותיו כחוק ולחסוך בכך ממון רב.

בתיק יניב שטרית נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ, נקלע זוג שנטל משכנתה לפיגור בהחזר ההלוואה.

הבנק החל בהליכים למימוש המשכון שהוטל על דירת השניים. הזוג ביקש למכור בעצמו את הנכס על מנת לכסות את חובו לבנק, אך רשם ההוצאה לפועל דחה את הבקשה, בטיעון שסעיף 181ב1(ב)(3) לחוק ההוצאה לפועל (ביצוע מכר עצמי) לא התקיים במקרה זה, והורה על מינוי כונס נכסים. גם לאחר שהציגו הלווים חוזה מכר חתום על הדירה, נדחתה בקשתם וכך גם כל הערעורים עליה משום שנקבע כי הם פעלו שלא בתום לב בזמן שביצעו מכירת הדירה על אף מינוי הכונס. הלווים הגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה בקשה לרשות ערעור, בה יוצגו על ידי עו"ד עידית אלבו-כן ממשרדנו.

בית המשפט קיבל את הערעור הנוסף ובפסיקתו קבע שמטרת סעיף 81ב1(ב)(3) מלכתחילה היא הגנה על מי שנוטל הלוואה לצורך קניית דירה, ומתוך כך הוא מסדיר את נושא המכר העצמי על מנת להקל על החייבים. בהחלטות עד כה לא התקבל הרושם כי רשם ההוצאה לפועל ובית משפט השלום פעלו להשגת התכלית שלשמה נקבעו הוראות אלו. מתוך כך ראוי לתת למבקשים את הרשות לערער, אפילו יהיה זה ערעור נוסף.

בית המשפט התייחס למספר סוגיות במתן פסק הדין:

מינוי כונס הנכסים: החוק קובע כי מינוי כונס נכסים הוא פתרון למקרים בהם הצד הממשכן אינו יכול לסייע לבעל המשכון במימושו. אולם, כונס נכסים הוא לא הפתרון אלא אמצעי המימוש, וודאי שאינו יכול להיות בעל עניין בתוצאות ההליך או בנכס הממושכן עצמו. החלטת הרשם לדחות את בקשת הזוג משום שיש בה הפרעה למילוי תפקידו של הכונס, הייתה שגויה משום שהתבססה על הנחה זו. אם הזוג ידע כי במכירת הנכס יהיה די על מנת לסלק את החוב עבורו, אזי שהם נהגו בתום לב ובהתאם לחוק. דווקא מי שמנסה לסכל את ניסיונם זה פועל שלא בתום לב ובחוסר הגינות.

עיכוב הליך הביצוע: לאחר שהחייב מודיע על ביצוע מכר עצמי של הנכס, חייב רשם ההוצאה לפועל להורות, בהתאם לחוק, על עיכוב הליכי הביצוע למשך 90 יום, ללא שיקול דעת. מתוך כך, הייתה החלטתו הראשונה של הרשם שגויה בכך שפנה לקבלת תגובת הבנק לפעולה זו של החייבים. גם פסיקת בית המשפט שהורתה לחייבים להוכיח ולהמציא פרטים בעניין מכירת הנכס, לרבות סכום המכירה, הייתה שגויה משום שלדרישה זו אין כל אזכור בחוק הקיים.

טענת הבנק: הבנק טען כי המשכון על הדירה הנמצא בידיו מהווה זכות קניינית, ומשיקולי הגנה על זכות זו, יש בידו הזכות לפעול למימוש המשכון. גם אם אמנם מדובר בזכות קניינית של הבנק שהוא רשאי לממש אותה, זכותם הקניינית של המבקשים אינה נופלת מזכותו של הבנק, והם זכאים לקבל את ההזדמנות לממש את תמורתו של הנכס באופן כזה שיוכל לכסות את חובם במלואו. לא זו אף זו – אחת ממטרות הליך המכר העצמי היא מתן הקלה לחייב גם בכך שלא יצטרך להוציא כספים נוספים על הליך כינוס נכסים לצורך מימושו של נכס ממושכן.

משמעותו של פסק הדין:

הליך המכר העצמי הקבוע בחוק ההוצאה לפועל נועד להקל על לווה שנקלע לקשיים גם במובן זה שלא יהא עליו לשאת בהוצאות הכרוכות בכינוס נכסים כגון: שכר טרחת הכונס המחושב על פי ערכו של הנכס שמומש ולא על בסיס הסכום שבפיגור, הימנעות משחיקה במחיר הדירה הנובעת ממכר במימוש מהיר, הוצאות פרסום, הוצאות שמאות וכדומה.

לפיכך, חייב יכול לבצע מכר עצמי של דירת מגורים ממושכנת וזאת אף אם רשם ההוצאה לפועל מינה כונס נכסים לדירה מטעם הבנק.

רע"א (חי') 14468-06-10 יניב שטרית נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ

(לצפייה בפסק הדין המלא – לחץ כאן)

הבהרה: אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייצוג משפטי ואין לראות באמור בו ייעוץ ו/או ייצוג משפטי מכל סוג.


logo small © כל הזכויות שמורות למשרד עורכי דין רועי גולדשטיין