רכישת דירה מיד שניה עשויה להיות עסק מורכב. יש פרטים רבים שצריך לבדוק טרם הרכישה ונושאים נוספים שיש להקפיד עליהם בתהליך הרכישה עצמו. מאמר זה מרכז עבורכם המלצות, דגשים וטיפים לביצוע עסקת רכישת מוצלחת.

אימות זהות המוכר

ראשית, יש לברר ממי אנחנו קונים את הנכס. גם לצורך בדיקה פשוטה על מנת לוודא שהנכס הוא אכן בבעלותו וגם על מנת להבטיח כי אנו ניצבים בפני עסקת מכירה תמימה ולא הונאה. זהות ניתן לוודא על ידי:

  • תעודת זהות של המוכר/בעל הנכס.
  • דרכון.
  • רישיון נהיגה.

(מומלץ לבדוק יותר ממסמך אחד מחשש לזיוף של תעודת הזהות)

אם הדירה מוצגת על ידי מתווך – חובתכם לדרוש פגישה אישית עם הבעלים. דרך נוספת לוודא כי אתם עומדים מול בעלי הנכס היא לתחקר את השכנים המתגוררים בסמוך.

בכל מקרה, אל תסתפקו בהצגת מסמכים כגון חשבון ארנונה, מים, גז או חשמל – הרישום בהם יכול להיות על שם כל אחד, וודאי שאינו מעיד על בעלות.

בדיקת רישום הנכס

כעת יש לבדוק אם וכיצד הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין.

הדרך הפשוטה ביותר היא הוצאת נסח טאבו עדכני מלשכת רישום מקרקעין (עם פירוש של גוש, חלקה ותת חלקה). ניתן גם לבדוק רטרואקטיבית את הפעולות שבוצעו בנכס או להנפיק נסח מרוכז של כל הדירות בבניין. את נסח הטאבו יש להשוות עם המסמכים המזהים של המוכר כדי לוודא שהוא אכן בעל הזכויות בנכס וכי לא קיימים בעלי זכויות נוספים, למשל יורשים או בן/בת זוג.

אם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לבדוק את מצב הזכויות העדכני וכמו כן לבצע בדיקה לגבי הקרקע – האם עברה תהליך היוון (ניתן לעשות זאת בקישור הזה). במקרה שהקרקע לא עברה היוון, עליכם להוסיף למחיר הדירה דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

אם הנכס נמצא בבעלות חברה משכנת, יש לקבל אישור זכויות מטעמה.

בדיקת מצבו המשפטי/תכנוני של הנכס

לאחר שמצאנו את הנכס ברשומות, יש לוודא כי הוא אינו משועבד או מעוקל או שמושתים עליו חובות שאינם מאפשרים את העברת הבעלות. ניתן לבדוק זאת במספר דרכים:

בדיקה בנסח הטאבו:

יש לוודא כי הנכס מיועד למגורים ולא לצרכים מסחריים או ציבוריים שהוסבו למקום מגורים; יש לבדוק כי לא מופיעה בנסח הטאבו הערת אזהרה לגבי הנכס. הערת אזהרה יכולה להופיע באם קיימים על הנכס שעבודים או עיקולים כלשהם, אם הוא מיועד להפקעה משום פרויקט תשתיות אחר שעתיד להתבצע בקרבתו או מכל סיבה אחרת, אם המבנה מוכרז כמבנה לשימור או אם חלים עליו הסכמי שיתוף או צווי פינוי והריסה משום היותו מסוכן או עם חריגות בניה.

במקרה שקיימת משכנתה על הנכס, עליכם לקבל תדפיס מעודכן על יתרת המשכנתה ולוודא כי היתרה אינה גבוהה ממחיר הנכס כולו.

בדיקת שעבוד של הנכס ניתן לבצע ברשם המשכונות במשרד המשפטים.

בדיקה בוועדה המקומית לתכנון ובניה:

לבדוק בתיק הבניין את ההצמדות לדירות האחרות בבניין ולבניינים האחרים באזור (כולל חניה, גינה, מחסן וגג). בדיקה זו תאפשר לכם לדעת האם מתקיימות או בוצעו בעבר חריגות בניה וכן האם צפויים להתקיים משום כך (או שמתקיימים כעת) הליכים משפטיים כנגד הנכס. לשם הבדיקה הנ"ל מומלץ להסתייע במהנדס בניין המוסמך לבדיקות כאלה.

עוד תאפשר בדיקה מוקדמת של תיק הבניין למצוא את היתר הבנייה כדי לוודא שהנכס נבנה בהתאם לחוק ולבדוק את מצב זכויות הבניה העתידיות הצמודות לדירה (אם קיימות).

בדיקה נוספת שיש לבצע היא בתכנית בניין עיר (תב"ע) המקומית, וזאת על מנת לבדוק האם הנוף מהמרפסת עשוי להשתנות בעקבות בנייה עתידית של מבנים, תשתיות תחבורה, חשמל או תקשורת שיכולים לעבור ממש מעל פתח הבית.

בדיקות פיזיות של הנכס

לאחר שווידאנו שהנכס רשום, נבנה באופן חוקי ואין עליו כל הגבלה או שעבוד, יש לבדוק את מצבו הפיזי כדי לוודא שהוא אכן כשיר למגורים:

מחוץ למבנה:

רצוי לסייר מחוץ למבנה ובסביבתו הקרובה באור יום ובשעה שבה אין אירועים חריגים מסביב. לבדוק היטב את חזית המבנה, את רמת הניקיון והשקט, אם קיימים מפגעים כמו כלונסאות חשופים, סדקים בחיפוי או בקירות, עמודים הנוטים לנפול, מהי רמת התחזוקה של חדר המדרגות ואולם הכניסה – תיבות דואר, מעקה, מדרגות, מעלית, עליית הגג והמקלט. חשוב לבדוק גם את עורף המבנה; אם קיימת גינה ציבורית יש לוודא כי היא מתוחזקת כראוי ומי האחראי לכך.

בסביבת הנכס הקדישו תשומת לב דברים העשויים להוות מפגע: מגרש ספורט קרוב הפעיל עד שעות מאוחרות, בית ספר או גן ילדים צמוד, מסוף אוטובוסים רועש, בית עלמין, מגרש ריק שעתיד לקום עליו בניין או תשתית אחרת, מפעלי תעשייה או מתחם לפינוי אשפה.

בהתאם לצרכים שלכם, כדאי לבדוק כי בסביבתכם הקרובה זמינים שירותים החיוניים לכם כגון: תחבורה ציבורית, מרכז מסחרי, מוסדות חינוך, שירותי רפואה גן ציבורי וכדומה.

בתוך הדירה:

בדירה עצמה מומלץ לבקר מספר פעמים טרם ביצוע העסקה, בשעות שונות של היממה, אך רצוי באור יום. יש לבדוק היטב את תקינות החלונות, הדלתות, כולל המשקופים, ארונות קיר (אם קיימים) וארונות מטבח, בדיקה יסודית של הקירות והתקרה (כולל הזזת ריהוט) לזיהוי סדקים ורטיבות, בדיקת זרם המים בכל הברזים בבית, תקינות הדוד לחימום המים ומכשירי חשמל נוספים במידה ונשארים בדירה (דוגמת מזגן). רצוי להגיע בשעות היום על מנת לבדוק את כמות והיקף האור שיש בדירה וכן את כיווני האוויר השונים. כמו כן, יש להשוות את מידות הדירה בפועל למידות הרשומות במסמכים.

התקשרות ראשונית

אז הנכס מצא חן בעיניכם והחלטתם לרכוש אותו. מזל טוב! כעת יש לגשת לפרטי הסכם ההתקשרות והמכירה.

תחילה יש לנסח זיכרון דברים: זהו הסכם ראשוני המעגן את עיקרי ההסכם ביניכם לבין בעל הנכס. תפקידו הוא לקשור את שני הצדדים מבחינה משפטית ולוודא כי הפרטים עליהם סיכומו הצדדים אכן יתממשו בהתאם לסיכום.

זכרו כי זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר. הוא נדרש בעיקר במקרים בהם קיים חשש להחמצת הזדמנות לעסקה טובה ולמעשה אין חובה לכרות זיכרון דברים טרם הסכם מכר של נכס. אולם, אם בחרתם בכל זאת לחתום על זיכרון דברים, מומלץ כי עורך דין מקצועי, המתמחה בענייני נדל"ן, יערוך אותו עבורכם. כמו כן, מאוד לא מומלץ ששני הצדדים ההסכם יהיו מיוצגים על ידי אותו עורך דין, מחשש לניגוד עניינים.

הסכם מכר מקרקעין

בהסכם המכר של הנכס יש להקפיד על מספר נקודות מהותיות שיבטיחו כי לא תהיינה הפתעות בשלב האחרון, רגע לפני קבלת המפתח.

הערת אזהרה והפקדת כספים בנאמנות:

עליכם לעגן בהסכם המכר כי הסכום המשולם במעמד החתימה יופקד בנאמנות, וזאת עד להגשת בקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי המוכר בלשכה לרישום מקרקעין ורישומה הסופי של הערה זו. גם כספים שיש להעביר למוכר כנגד אישורים שונים שעליו למסור יופקדו בנאמנות עד להעברת האישורים הסופיים על ידו.

בשום מקרה אין להעביר כספים לידי המוכר בטרם הובטחו זכויות הרוכשים בנכס על ידי רישום של הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, או בכל מקום אחר בו רשום הנכס. 

הפרות הסכם ופיצויים:

יש לקבוע בהסכם את לוח הזמנים להעברת התשלומים ואת מועד העברת בעלות הנכס. יחד עם זאת, מקובל להשאיר "מרווח" של מספר ימים שאיחור בתשלום במסגרתם לא יהווה הפרה מהותית, וכמו כן לקבוע כי הצד המפר רשאי לקבל התראה על כך והזדמנות נוספת להביא לתיקון ההפרה. מקובל כי הפיצוי בגין הפרה יסודית של ההסכם יעמוד על כ-10% משווי ההסכם כולו.

תיאור מפורט של מצב הנכס ותכולה הכלולה בו:

יש לכלול בחוזה, בנספח או בחוזה עצמו, פירוט מלא של התכולה הנשארת בנכס וכן הצמדות לנכס כגון: עליית גג, גינה, חניה צמודה ומחסן, לרבות מיקומם המדויק. אם קיימים שטחים משותפים בבניין, יש לפרט את חלקה היחסי של הדירה בשטחים אלו.

לוחות זמנים:

לוחות זמנים מדויקים לקבלת כל התשלומים ולהעברת החזקה בדירה הם חשובים מאוד. כאמור, במעמד החתימה, או בסמוך לו, מקובל להעביר כ-10% משווי ההסכם. כ-10% עד 15% נוספים מהסכום רצוי להעביר בעת מסירת החזקה בפועל, ואילו את יתר הסכום במספר תשלומים על פי הקבוע בהסכם. רצוי לקבוע את מועדי התשלומים בהתאם למועדים בהם הכספים יהיו זמינים לרוכש ולברר מבעוד מועד מהם הסכומים אותם יש לשלם עבור שירותים נלווים לעסקה, על מנת שלא להיות מופתעים בבוא העת (מיסים ואגרות, תיווך, הערכת שמאי, ייעוץ משפטי וכדומה).

בנוסף, אם קיימים חובות על הנכס, יש לקבוע לוח זמנים מדויק להסרת כל החובות והמצאת האישורים הנדרשים לכך, לשם העברת הבעלות על הנכס. חובות כאלו יכולים להיות תשלומים לרשות המקומית, משכנתאות, תשלומי מיסים וכדומה.

הבהרה: אין באמור במאמר זה כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ו/או ייצוג משפטי ואין לראות באמור בו ייעוץ ו/או ייצוג משפטי מכל סוג.


logo small © כל הזכויות שמורות למשרד עורכי דין רועי גולדשטיין